ERA GALAXY PRIVATE WEALTH • DATA-DRIVEN INVESTMENT LAB
Mua Để Đầu Tư & Cho Thuê? Tính Bằng Số Thật Trước Khi Xuống Tiền
Hệ thống đối chiếu Lợi suất cho thuê thực tế (Rental Yield), Radar lãi suất ngân hàng, Định giá căn hộ theo phương pháp so sánh (Comps 8 hệ số) và Kiểm tra ngưỡng an toàn đòn bẩy tài chính.
● LIVE MACRO & INTEREST RADAR (CẬP NHẬT THÁNG 11/2026)
Tham chiếu nhóm Big4 (Vietcombank, BIDV, VietinBank) & Ngân hàng Quốc tế (HSBC, Standard Chartered, Shinhan)
📡 Radar Lãi Suất Ngân Hàng vs. Lợi Suất Bất Động Sản
Lãi tiết kiệm 12 tháng (Trung vị)
5.8% – 6.1%/năm
Chi phí cơ hội vốn tự có nếu gửi ngân hàng
Lãi vay ưu đãi năm đầu (Cố định 12–24T)
6.2% – 7.5%/năm
Hầu hết dự án F1 được CĐT hỗ trợ 0% trong 24 tháng
Lãi suất thả nổi sau ưu đãi (Thực tế)
10.5% – 12.8%/năm
Mốc quan trọng nhất để tính sức chịu đựng dòng tiền
Tổng sinh lời BĐS (Cho thuê + Tăng giá)
14.5% – 19.2%/năm
Yield thuê 3.5–7.5% + Tăng giá vốn 11–14%/năm
BẢNG ĐỐI CHIẾU THỰC CHIẾN
📊 Dự Án Nào Cho Thuê Sinh Lời Thật & Tăng Giá Tốt Nhất?
| Dự Án & Khu Vực | Đơn Giá Trung Vị (Tr/m²) | Giá Căn 2PN Điển Hình | Giá Thuê Thực Tế / Tham Chiếu | Gross Yield Cho Thuê | Kỳ Vọng Tăng Giá Vốn | Thao Tác |
|---|
AUTOMATED COMPS VALUATION ENGINE
🧮 3. Định Giá Căn Hộ Bạn Đang Nhắm Mua Hoặc Bán
Điều chỉnh 8 yếu tố thực tế của căn hộ (Tầng, Hướng, View, Góc, Nội thất, Pháp lý, Độ ngộp) để tìm Giá Chốt Hợp Lý (Fair Value):
GIÁ TRỊ CHỐT HỢP LÝ ƯỚC TÍNH (FAIR VALUE):
6.48 Tỷ VNĐ
Biên độ giao dịch hợp lý: 6.28 Tỷ – 6.68 Tỷ (~90.0 tr/m²)
Giá thuê ròng kỳ vọng:
24.5 Triệu / tháng
24.5 Triệu / tháng
Lợi suất cho thuê ròng (Yield):
4.54% / năm
4.54% / năm
STRESS-TEST CASHFLOW & LEVERAGE SAFETY
⚖️ 4. Tiền Thuê Có Đủ Trả Ngân Hàng Khi Hết Ưu Đãi?
Kiểm tra sức chịu đựng dòng tiền của căn hộ bên trái khi hết thời gian ân hạn và chuyển sang lãi suất thả nổi: